Ai due terzi della spesa ex art. 1126 c.c. deve partecipare il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell’unità. Questo è quanto stabilito dalla Cassazione Civile, sez. II, sentenza 5 novembre 2021, n. 32103.
Il caso. La Corte d’Appello distrettuale, accogliendo il gravame avanzato dal Condominio contro la sentenza resa dal giudice di prime cure, respingeva l’impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare, avente ad oggetto il rifacimento del lastrico solare in uso da un condomino, costituente copertura di due appartamenti sottostanti. Tale delibera era stata ritenuta nulla per mancanza della maggioranza.
Avverso tale sentenza il Condomino proponeva ricorso per cassazione deducendo la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1116 c.c. e 62 disp. att. c.c., e degli artt. 1123, comma e 1136, commi 2, 4, e 6 c.c.. Secondo il Supremo Collegio «In ipotesi di lastrico solare (o terrazza a livello) di uso esclusivo (che è quello di cui si discute nel presente giudizio, stando a quanto appare accertato in sede di merito) trova applicazione il regime sulle spese stabilito dall’art. 1126 cc.c.. Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questa a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto» (cfr. Cass. Sez. 2, 28/08/2020, n. 18045; Cass. Sez. 6-2, 07/10/2019, n. 24927; Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). Altresì, «l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del Condominio, ma dell’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. I proprietari di una delle unità immobiliari sottostanti coperte dal lastrico o dal terrazzo sono così obbligati in proporzione al valore della medesima, mentre il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico o della terrazza non ricorre nella frazione dei due terzi della spesa, salvo che non sia altresì proprietario di un immobile sottostante» (Cass. n. 11449/1992, n. 5125/1993 e n. 3542/1994). La regola era che «ai due terzi della spesa ex art. 1126 c.c. partecipava il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell’unità» (Cass. n. 1451/2014). Ancora, «ove un lastrico solare o una terrazza a livello svolga funzione di copertura di vani sottostanti, se anche l’utilità sia comune a due soli partecipanti, operano tutte le norme condominiali in tema di organizzazione e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, restando unicamente sotto il profilo dell’elemento personale» (Cass. n. 2046/2006). Nel caso de quo, i giudici di seconde cure avrebbero dovuto valutare la validità della delibera assembleare.
Per tali motivi la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso e rinviava la causa alla Corte di merito in diversa composizione.
Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express
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