In caso di alterazione del decoro architettonico del fabbricato occorre l’unanimità dei condomini per l’approvazione dei lavori ammortizzabili con il beneficio fiscale denominato comunemente “Superbonus 110%”, previsto dall’art. 119 del D.L. n. 34/20202 (Decreto Rilancio). Questo è quanto stabilito dal Tribunale Milano, sez. XIII, ordinanza, 30 settembre 2021.
Il caso. Alcuni condomini, proprietari di unità immobiliari all’interno di un Condominio (composto da dodici palazzine), proponevano reclamo avverso l’ordinanza con la quale l’adito Tribunale rigettava la domanda cautelare di sospensione dell’esecutività delle delibere adottate dall’assemblea condominiale, aventi ad oggetto l’approvazione di consistenti lavori edili del valore complessivo di oltre € 33,5 milioni di euro, per la gran parte dei quali ammortizzabili con il beneficio fiscale denominato comunemente “Superbonus 110%”, previsto dall’art. 119 del D.L. n. 34/20202 (Decreto Rilancio). Nello specifico, i lavori deliberati dal Condominio consistevano nell’installazione di un cappotto termico con rimozione del klinker che rivestiva le facciate e la sua sostituzione con il grès porcellanato, il cambio dei colori delle facciate, una nuova fascia verticale in corrispondenza di ciascun balcone, e l’installazione di un impianto centralizzato di acqua calda sanitaria. In particolare, con il reclamo i condomini lamentavano che la soluzione tecnica approvata alterava sensibilmente lo stato di fatto, essendone difforme per colori, materiali e introduzione di nuovi elementi architettonici, e insistevano per la nullità delle delibere in quanto non adottate all’unanimità, in violazione dell’ultimo comma dell’art. 1120 c.c. Il Tribunale, infatti, affermava che per decoro architettonico si intendeva “l’estetica data dall’insieme delle linee e delle strutture che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti dell’edificio, nonché all’edificio stesso nel suo insieme, una sua determinata, armonica fisionomia, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico” (Cass. nn. 18928/2020, 1286/2010, 8731/81998, 6496/1995, 10507/1994, 10513/1993), e che, per la sua violazione, era sufficiente che venissero alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la complessiva armonia che conferivano al fabbricato una propria specifica identità (per Cass. 1076/2005 e Cass. 14455/2009). Nel caso de quo, era indubbio che l’aspetto estetico che caratterizzava le facciate del Condominio avrebbe subito una definitiva compromissione per effetto degli interventi progettati: l’installazione del cappotto termico, infatti, avrebbe comportato il radicale mutamento esteriore di tutte le facciate, per materiali, colori ed elementi aggiuntivi ornamentali, in quanto la sola sostituzione del klinker, che costituiva una caratteristica di molti fabbricati della città tipica di una precisa epoca storica, e che imprimeva un peculiare tratto distintivo agli edifici, ne implicava la totale alterazione sotto il profilo estetico. La delibera che approvava innovazioni lesive del decoro architettonico, pertanto, necessitava del consenso unanime dei condomini: il divieto previsto dall’ultimo comma dell’art. 1120 c.c., infatti, era incondizionato e consentiva anche ad un solo condomino di esprimere il proprio dissenso e di agire per il ripristino delle caratteristiche originarie del fabbricato; inoltre, la disciplina codicistica non era derogata dalle disposizioni dettate dal d.l. n. 34/2020, in quanto “l’eventuale alterazione del decoro architettonico costituisce un limite imposto alla legittimità della innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato” (Cass. civ., n. 10371/2021). Altresì, sussisteva, nel caso in esame il periculum in mora, costituito dall’enorme pregiudizio economico che i condomini avrebbero patito qualora, nelle more del giudizio di merito, gli interventi sarebbero iniziati e successivamente la delibera fosse state annullata, con conseguente impossibilità di fruire dei benefici fiscali riconosciuti dalla legge e responsabilità per le obbligazioni pecuniarie maturate in favore degli esecutori.
Per tali motivi il Tribunale revocava l’ordinanza cautelare e sospendeva l’esecutività delle delibere adottate dall’assemblea del Condominio.
Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express
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