Nuova apertura nel muro perimetrale del Condominio e uso non consentito del bene comune

In materia di utilizzazione della parte comune nel condominio, è irrilevante la deduzione secondo cui l’uso più intenso della cosa comune non postula l’utilizzazione esclusiva della stessa da parte del solo condomino, ma ammette anche un uso da parte di terzi, autorizzati dal Condomino stesso. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 23858/2018, depositata il 2 ottobre.

Il caso. Alcuni condomini citavano in giudizio altri condomini dello stesso stabile deducendo che costoro avevano trasformato senza il consenso di tutti i condomini una finestra esistente sul muro perimetrale dello stabile condominiale in una porta mettendo in tal modo in comunicazione un locale destinato a bar con altro spazio esterno di proprietà dei medesimi convenuti. Ad avviso degli attori, in tal modo era stata realizzata un’opera illegittima idonea a costituire una servitù a carico del bene comune a tutti i condomini. Resistevano i convenuti allegando che l’intervento aveva soltanto consentito un più intenso uso del bene comune, ammissibile ai sensi dell’art. 1102 c.c..

Il Tribunale competente respingeva la domanda ritenendo che gli attori non avessero adeguatamente dimostrato che l’area scoperta non facesse parte dello stesso Condominio.

Avverso tale sentenza, gli attori interponevano appello e la Corte di Appello territoriale riformava l’impugnata sentenza ritenendo che la trasformazione della finestra in porta alterasse la destinazione e la funzione dell’apertura costituisse evento idoneo a costituire una nuova servitù a carico del Condominio. Riteneva, altresì, che l’intervento costituisse una possibile via di accesso di terzi estranei, avventori del bar, agli spazi condominiali, attraverso l’area esterna ed il bar degli appellati.

Avverso tale sentenza gli appellati proponevano ricorso per cassazione. Sostanzialmente i ricorrenti lamentavano la violazione dell’art.1102 c.c. in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c., nonché il vizio della motivazione, perché la Corte di Appello aveva configurato un uso abnorme del bene comune, rappresentato dal muro di cinta, sul presupposto che una delle due proprietà dei ricorrenti (in particolare, lo spazio aperto) non fosse compreso nello stesso Condominio del quale faceva parte il locale ad uso commerciale, mentre avrebbe dovuto piuttosto ritenere i due beni compresi nel medesimo Condominio e configurare pertanto un uso più intenso della cosa comune, ammesso dall’art. 1102 c.c.. Inoltre, i ricorrenti deducevano che l’apertura da loro praticata non era idonea a costituire una nuova servitù a carico del Condominio, da un lato poiché il possesso del diritto non poteva essere esercitato dal gestore del bar e dai suoi avventori, e dall’altro lato perché l’uso più intenso della cosa comune ammesso dall’art. 1102 c.c. non si riferiva necessariamente al solo proprietario del bene, ma riguardava anche i terzi utilizzatori autorizzati dal proprietario medesimo. Secondo il Supremo Collegio, “né assume alcun rilievo, al riguardo, il fatto che il locale commerciale dei ricorrenti, posto certamente all’interno del condominio, sia stato concesso in locazione a terzi, giacché il titolo legittimante la detenzione in capo a costoro è soltanto idoneo ad escludere il loro diritto di possedere la servitù di passaggio ad usucapionem nei confronti degli odierni ricorrenti, proprietari del bene locato, ma non impedisce in termini assoluti la possibilità di questi ultimi di usucapire il predetto diritto di passaggio, anche per effetto del possesso mediato, nei confronti del condominio, né vale comunque a rendere lecita una condotta oggettivamente risolventesi in un uso abnorme e non autorizzato del bene comune”.  Inoltre, secondo gli Ermellini, era corretta la statuizione della Corte d’Appello, la quale riteneva che nel caso di specie una delle due proprietà era estranea al Condominio e quindi la nuova apertura praticata sul muro perimetrale del Condominio costituiva uso non consentito del bene comune, idoneo a costituire una nuova servitù a carico del Condominio stesso.

Per queste ragioni, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso e condannava i ricorrenti, in solido tra loro, al pagamento delle spese del giudizio di legittimità.

Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express

D. Termini per la notifica: per il soggetto notificante vale la data di consegna agli ufficiali giudiziari?

R. Il principio di scissione degli effetti della notificazione comporta che il rispetto del termine perentorio debba essere verificato con esclusivo riferimento alla data di consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario, restando del tutto irrilevante la successiva data di consegna al destinatario o la circostanza che l’atto non sia pervenuto a destinazione.  (Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza n. 6603/19; depositata il 7 marzo)

Condominio: è legittima l’opposizione volta a dimostrare il difetto della qualifica di amministratore?

La notifica del precetto intimato ad un Condominio di edifici, eseguita nei confronti di persona diversa da quella che rivesta la carica di amministratore del Condominio stesso, non può ritenersi idonea a far assumere al destinatario della notificazione stessa la qualità di soggetto contro cui l’esecuzione forzata è minacciata in proprio (essendo l’amministratore non il soggetto passivo del rapporto di responsabilità, quanto il rappresentante degli obbligati), con conseguente difetto di legittimazione dello stesso a proporre opposizione iure proprio, al solo fine di contestare – come avvenuto nella specie – di rivestire la qualifica di amministratore del condominio intimato di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 5151/2019, depositata il 21 febbraio.

Il caso. Il Tribunale competente condannava un Condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, al pagamento in favore del ceditore della somma di € 3.097,50, oltre accessori. Sulla base di tale sentenza, il creditore notificava il precetto ad una società indicata come amministratrice del Condominio debitore. La società si opponeva al precetto negando di essere mai stata amministratrice del Condominio intimato. Il Tribunale accoglieva l’opposizione e dichiarava nullo il precetto.

Avverso tale sentenza interponeva appello il creditore. La Corte d’Appello territoriale rigettava l’appello rilevando come la società avesse interesse a far accertare giudizialmente in sede di opposizione l’inesistenza della qualifica di amministratrice dell’intimato Condominio attribuitale nel precetto e dunque la sua estraneità al processo esecutivo.

Avversa tale sentenza, il creditore proponeva ricorso per cassazione sostenendo che reale debitore era il Condominio intimato e che solo per errore, nella relata di notifica, la società era indicata quale amministratore del Condominio stesso. Contestava, pertanto, la dichiarata nullità del precetto. I giudici di legittimità ricordavano come “Una sentenza di condanna al pagamento di una somma nei confronti di un condominio di edifici costituisce, per consolidata interpretazione giurisprudenziale, titolo esecutivo relativo all’intero importo azionabile nei confronti del predetto condominio”. Nel caso in esame il creditore, in base alla sentenza emessa dal Tribunale competente, aveva intimato l’adempimento al Condominio debitore. Il precetto, probabilmente per errore, era stato notificato ad una società indicata come amministratrice del Condominio intimato ma che, in realtà, tale non era. L’opposizione a precetto mirava unicamente a far accertare tale errore. Il Supremo Collegio ricordava come “L’opposizione a precetto ex art. 615 c.p.c., comma 1, introduce un giudizio che vede come unico legittimato attivo il soggetto contro cui l’esecuzione è minacciata, nonché come unico legittimato passivo il creditore che ha intimato il precetto, ed ha come oggetto la contestazione del diritto della parte istante a procedere all’esecuzione forzata”. Di norma il precetto avrebbe dovuto essere notificato all’amministratore pro-tempore del condominio – a cui spettava ex art. 1131 c.c., la rappresentanza sostanziale e processuale del condominio – da notificare al suo domicilio privato, ovvero presso lo stabile condominiale, nel caso in cui in esso fossero presenti degli appositi locali dove veniva esercitata l’attività gestoria. Nel caso de quo, evidentemente per errore, il precetto era stato notificato ad un soggetto diverso dall’effettivo amministratore del Condominio. Il giudizio di opposizione, non era stato proposto (come ci si potrebbe aspettare) dal Condominio debitore per lamentare l’irregolarità dell’avvenuta notifica nei confronti di un soggetto diverso dal proprio amministratore. Gli Ermellini ricordavano che “Se dalla relazione di notifica risulti che il destinatario abbia negato la qualità di amministratore del condominio, e la parte istante non dimostri la sussistenza in capo al soggetto indicato dei poteri rappresentativi del condominio, deve ritenersi affetta da nullità la relativa notificazione, nullità da far valere con l’opposizione ai sensi dell’art. 617 c.p.c., salvo sanatoria del vizio per raggiungimento dello scopo ex art. 156 c.p.c., comma 3, in virtù della proposizione dell’opposizione da parte del condominio correttamente rappresentato dall’amministratore in carica”. Per quanto finora detto, enunciavano il seguente principio di diritto: “la notifica del precetto intimato ad un condominio di edifici, eseguita nei confronti di persona diversa da quella che rivesta la carica di amministratore del condominio stesso, non può ritenersi idonea a far assumere al destinatario della notificazione stessa la qualità di soggetto contro cui l’esecuzione forzata è minacciata in proprio (essendo l’amministratore non il soggetto passivo del rapporto di responsabilità, quanto il rappresentante degli obbligati), con conseguente difetto di legittimazione dello stesso a proporre opposizione iure proprio, al solo fine di contestare – come avvenuto nella specie – di rivestire la qualifica di amministratore del condominio intimato di adempiere l’obbligo risultante dal titolo esecutivo”.

Per tali motivi, la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso presentato dal creditore e dichiarava inammissibile l’opposizione proposta dalla società destinataria della notifica.

Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express