Locazione

da Anna Maria Cupolillo | Ago 26, 2018 | Senza categoria

D. Il Consiglio dell’Ordine può concedere a terzi il godimento di un locale di cui è il concessionario solo ex lege o dietro autorizzazione?

R. Il Consiglio dell’Ordine, cui la legge attribuisce il diritto di godimento di determinati locali all’interno di ogni ufficio giudiziario (art. 1 l. n. 99/1995) è titolare su essi di un diritto di godimento, non di un diritto reale che integra gli estremi di una concessione stabilita direttamente dalla legge. Il concessionario può, quindi, locare o concedere il godimento dell’immobile a terzi solo se autorizzato dall’amministrazione o se lo consente la legge. La subconcessione di fatto a terzi di beni demaniali da parte del concessionario, mentre vincola il concessionario, è in opponibile all’amministrazione concedente. (Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 20984/18; depositata il 23 agosto)

 

 

 

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Condominio e divieto di utilizzo esclusivo del bene comune

da Anna Maria Cupolillo | Ago 26, 2018 | Senza categoria

Condominio: quando è vietato l’utilizzo esclusivo del bene comune?

Deve considerarsi illegittimo l’utilizzo esclusivo del bene comune da parte del singolo condomino in quanto, impedendo il libero e pacifico godimento dei beni comuni, viene ad essere alterato l’equilibrio esistente tra i singoli partecipanti al Condominio. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 20712/2017, depositata il 4 settembre.

Il caso. Il Condominio citava in giudizio, innanzi al Tribunale competente, la Società, titolare del Ristorante sito nei locali a piano terra, per aver illegittimamente occupato uno spazio comune. Il Condominio, infatti, addebitava alla convenuta l’illegittima occupazione di una parte del passaggio pedonale che collegava la pubblica via con l’edificio condominiale evidenziando che originariamente esisteva uno scivolo di collegamento tra la strada pubblica ed il marciapiede e ciò permetteva un più agevole collegamento con il fabbricato condominiale. Tale scivolo era stato rimosso dal proprietario del locale a piano terra che, di fatto, aveva inglobato la relativa area nella proprietà privata impedendone il libero uso da parte degli altri condomini. Di conseguenza, il Condominio lamentava la violazione dell’art. 1120, comma 2, c.c. e chiedeva il rilascio della suddetta area. Si costituiva la Società ritenendo di avere un diritto di uso esclusivo sul bene in contestazione e, all’uopo, richiamava un articolo del regolamento condominiale di origine contrattuale che attribuiva al proprio immobile “il diritto all’uso esclusivo (…) dello spazio fronteggiante i locali a piano terra  (…)  adibiti ad attività commerciale”; comunque sia, deduceva di aver usucapito il bene avendone avuto il possesso continuativo ed indisturbato per oltre un ventennio. Il giudice di prime cure non accoglieva le difese della convenuta ed, in primis, respingeva l’interpretazione della clausola contrattuale offerta dal proprietario del ristorante in quanto lo stesso regolamento contrattuale stabiliva espressamente che “i passaggi” fossero di proprietà comune; in secundis, respingeva l’invocata usucapione in quanto alcuni testi, escussi in proposito, avevano dichiarato che in un passato recente l’area in contestazione (ed il relativo scivolo) erano abitualmente utilizzati per il passaggio, da parte di tutti i condomini, sia in bicicletta che a piedi. Conseguentemente, il Tribunale riteneva illegittimo l’uso esclusivo del bene in contestazione da parte del proprietario dei locali a piano terra e, per l’effetto, ordinava la demolizione delle opere arbitrariamente realizzate in quanto atte ad impedire “il pari uso” da parte di tutti gli altri condomini. Al riguardo, il Tribunale riscontrava non una violazione dell’art. 1120, comma 2, c.c. (testo antecedente alle modifiche introdotte con la legge n. 220/2012, qui operante ratione temporis), ma dell’art. 1102 c.c. (uso della cosa comune) che disponeva «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso». Il giudice di primo grado, chiariva la differenza tra le due disposizioni in esame: l’art. 1120 c.c. invocato dal Condominio, permetteva la realizzazione delle opere di trasformazione dei beni comuni purché ci fosse il previo consenso da parte di una maggioranza qualificata dell’assemblea (Cass. Sez. 2, 06/11/2006, n. 23608.), mentre l’art. 1102 c.c. permetteva anche al singolo condomino di modificare il bene comune per trarne un miglior godimento, a prescindere dall’interesse della maggioranza dei condomini, purché le opere, ovviamente, non impedissero il pari uso del bene comune da parte degli altri partecipanti al Condominio.

La società soccombente proponeva ricorso per cassazione. La Suprema Corte, come più volte affermato,  stabiliva che “allorché un condomino, convenuto dall’amministratore per il rilascio di uno spazio di proprietà comune occupato “sine titulo”, invochi l’accertamento della proprietà esclusiva su tale bene, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini (da ultimo, Cass. Sez. 6 – 2 15/03/2017, n. 6649). Proprio in tale ottica, il Tribunale aveva ordinato l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini con riguardo alla pretesa della convenuta s.n.c. (…) volta all’acquisto per usucapione dell’area in questione, ordine rimasto ineseguito entro il termine perentorio ex art. 102 c.p.c., con conseguente declaratoria di inammissibilità della domanda. Tale provvedimento, non oggetto di specifico gravame ad opera della s.n.c. (…), ha implicato una pronuncia di mero rito ricognitiva dell’impossibilità di proseguire la causa, in mancanza di parti necessarie, con riferimento alla deduzione dell’avvenuta usucapione”. La società ricorrente fondava la propria difesa sull’interpretazione di una clausola contenuta nel regolamento di condominio di origine contrattuale che, a suo dire, avrebbe contenuto una riserva di proprietà dell’area in contestazione a favore dei locali a piano terra. L’area in questione, quindi, costituiva una pertinenza dei locali a piano terra. In proposito, il Supremo Collegio, rilevava  come “certamente, in via di principio, un regolamento condominiale cosiddetto “contrattuale” – contestuale alla nascita del condominio – può contenere, oltre all’indicazione delle parti dell’edificio di proprietà comune ed alle norme relative all’amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva”. Analogamente, però, i giudici di legittimità sottolineavano l’esistenza di una preclusione e la propria incompetenza; un esame di questo tipo avrebbe richiesto, difatti, la necessità di un approfondimento sulla volontà delle parti e l’esatta ricostruzione della loro volontà negoziale, operazione, quest’ultima, che presupponeva un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito. La Corte di Cassazione, comunque, sottolineava come il Tribunale avesse compiutamente esaminato anche questo aspetto della vicenda. Esaminando la clausola contenuta nel regolamento di Condominio invocata dal proprietario dei locali a piano terra, il giudice di prime cure aveva ritenuto che essa non fosse applicabile al caso in esame e che l’area in contestazione dovesse rientrare necessariamente tra i beni comuni. Pertanto, nel confermare sostanzialmente il giudizio di primo grado, riteneva che una volta che fosse stato accertato che il bene in contestazione rientrava tra i “beni comuni” ne derivava, come ineluttabile conseguenza, l’illegittimità delle opere realizzate dal singolo condomino che, di fatto, sottraevano tale bene all’uso ed al godimento di tutti i condomini. Le opere poste in essere dal singolo condomino erano illegittime in quanto, riservando un vantaggio nei confronti di un singolo condomino, portavano ad una alterazione dell’equilibrio tra tutti i partecipanti al Condominio.

Per tali motivi la Corte di Cassazione rigettava il ricorso e condannava la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di legittimità.

Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express

 

 

 

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Colpo di fucile in aria

da Anna Maria Cupolillo | Ago 21, 2018 | Senza categoria

 

 

 

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Pubblicazione foto di siti web free senza una nuova autorizzazione dell’autore

da Anna Maria Cupolillo | Ago 21, 2018 | Senza categoria

 

 

 

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PAT

da Anna Maria Cupolillo | Ago 21, 2018 | Senza categoria

Nuovi importi del diritto di copia e di certificato dal 10 agosto 2018

Pubblicati sul sito della Giustizia amministrativa i nuovi importi del diritto di copia e di certificato, decorrenti dallo scorso 10 agosto 2018.

 

 

 

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Regolamento condominiale e divieti

da Anna Maria Cupolillo | Ago 18, 2018 | Senza categoria

Regolamento condominiale e divieto di svolgere attività di asilo nido

È irrilevante la differenza tra “asilo nido” e “micro nido”; ciò che conta è il divieto, messo per iscritto, di ospitare nei locali dello stabile un’attività di “custodia ed assistenza ad infanti”. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. VI Civile, ordinanza n. 16384/2018, depositata il 21 giugno.

Il caso. Un Condominio adiva il Tribunale competente al fine di fare cessare l’attività di asilo di infanzia svolta dal titolare-condomino nell’unità immobiliare di sua proprietà sita al piano rialzato dell’edificio condominiale, perché contrastante con una clausola del regolamento di condominio contrattuale. L’adito Tribunale accoglieva la domanda attorea.

Avverso la sentenza di primo grado il convenuto soccombente proponeva appello. La Corte d’Appello territoriale confermava la sentenza del Tribunale. Decisiva la lettura del regolamento condominiale (datato 1971) da cui emergeva chiaramente “il divieto di destinare i locali ad asili di infanzia”. Secondo i Giudici, questo divieto valeva sia per gli asili nido che per i micro nido, soprattutto perché era univoco l’obiettivo, ovvero evitare che “nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva venga esercitata un’attività che preveda la custodia e l’assistenza di infanti”.

Avverso tale sentenza l’appellante proponeva ricorso per cassazione. Il Supremo Collegio, ritenendo corretta e condivisibile la valutazione compiuta dai Giudici d’Appello, respingeva definitivamente le obiezioni proposte dal titolare del “micro nido”. Infatti, i giudici di legittimità sottolineavano come «l’attività di “micro nido” si differenzia da quello di ”asilo nido” soltanto per le dimensioni strutturali di ricettività, e non invece per il comune carattere assistenziale ed educativo dei suoi servizi resi a bambini di tenerissima età». Ciò rendeva assolutamente legittima l‘applicazione del divieto imposto dal regolamento condominiale, divieto che era simbolo dell’«intenzione comune dei condomini».

Per tali motivi la Corte di Cassazione rigettava il ricorso e condannava il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di legittimità.

Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express

 

 

 

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