Il Condominio risponde, quale custode, dei danni derivanti dalle parti comuni, mentre non ha nessuna responsabilità per quanto riguarda le parti private. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 16625/2019, depositata il 20 giugno.
Il caso. Una condomina conveniva
in giudizio il Condominio deducendo di essere proprietaria di un immobile, nel
quale svolgeva attività di tipografia, compreso nel complesso condominiale
convenuto e sottostante ad un terrazzo di copertura di sua esclusiva proprietà.
L’attrice lamentava che, a causa di infiltrazioni provenienti dal terrazzo, si
erano verificati danni a locali e macchinari di sua proprietà, deducendo che
dette infiltrazioni fossero la conseguenza del deterioramento della guaina di
copertura del terrazzo, aggravatosi a causa dello scarico su di essa di una
serie di tubature abusive provenienti da edifici confinanti. Si costituiva il
Condominio impugnando le avverse domande e chiedendone il rigetto. Una volta espletata la CTU disposta
dal Tribunale, si decideva in senso parzialmente favorevole all’attrice con
condanna del Condominio al pagamento dei danni.
Avvero tale sentenza il Condominio interponeva appello. La Corte d’Appello, accogliendo l’impugnazione, negava
la proprietà condominiale del terrazzo in questione, in quanto sovrastante
unicamente il piano terraneo di esclusiva proprietà dell’appellata, costituendo
di fatto un corpo di fabbrica adiacente a quello propriamente condominiale. La
sentenza di secondo grado escludeva, pertanto, ogni responsabilità del
Condominio per la mancata manutenzione del terrazzo, anche quanto alle pluviali
di proprietà esclusiva del proprietario di questo, nonché per l’omessa
vigilanza nei confronti dei condomini che avrebbero realizzato le tubature
abusive, sversando acque sul terrazzo stesso.
Avverso
tale sentenza il Condominio proponeva ricorso per cassazione con due motivi di reclamo. Il Supremo
Collegio, nel respingere il reclamo, rilevava come secondo orientamento giurisprudenziale consolidato “la
responsabilità concorrente del condominio con il proprietario o usuario
esclusivo di un lastrico solare o di una terrazza a livello, per i danni da
infiltrazione nell’appartamento sottostante, in base ai criteri di cui all’art.
1126 c.c., suppone che il lastrico o la terrazza – indipendentemente dalla sua
proprietà o dal suo uso esclusivo -, per i suoi connotati strutturali e
funzionali, svolga funzione di copertura del fabbricato, ovvero di più unità
immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva a diversi proprietari (arg. da
Cass. Sez. U, 07/07/1993, n. 7449; Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).
L’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da
infiltrazioni cagionate dal lastrico solare o dalla terrazza a livello che non
sia comune, ex art. 1117 c.c., a tutti i condomini, è quindi correlato
all’accertamento in concreto di tale funzione di copertura dell’intero
edificio, o della parte di esso cui il bene “serve”, in quanto
superficie terminale del fabbricato”. Se, come accertato nel caso in esame, la
terrazza a livello sovrastava soltanto un piano terraneo di proprietà
esclusiva, costituendo un autonomo corpo di fabbrica rispetto all’edificio
condominiale (a prescindere dalla questione della sua estraneità alla
“presunzione” di condominialità, su cui si era soffermata la Corte
d’Appello e che era invece irrilevante ai fini dell’art. 1126 c.c.), l’inconfigurabilità
di una responsabilità risarcitoria concorrente del Condominio, da quantificare
secondo il criterio di imputazione previsto dall’art. 1126 c.c., discendeva dal
difetto della funzione di copertura e protezione dell’edificio, che costituiva
la ratio di tale disposizione. La Corte d’Appello aveva, dunque, correttamente
escluso ogni tipo di responsabilità da parte del Condominio per l’omessa
manutenzione della terrazza di proprietà della resistente, aggiungendo che la
conclusione cui era pervenuta non sarebbe mutata in riferimento alle pluviali
discendenti dalla terrazza stessa, giacché comunque, per obbiettive
caratteristiche strutturali, esse servivano in modo esclusivo all’uso o al
godimento di quella parte dell’immobile, il che faceva venir meno il
presupposto per il riconoscimento di un obbligo di curarne la manutenzione in
capo agli altri condomini. La sentenza impugnata aveva quindi negato “la
tesi sostenuta da parte appellata per cui la responsabilità del Condominio si
fonderebbe sull’omessa vigilanza nei confronti dei condomini che avrebbero
realizzato le tubature abusive sversando quindi acque reflue e pluviali sul
terrazzo in questione così aggravando le condizioni della copertura e la
capacità di smaltimento delle pluviali; in primo luogo, infatti, la gran parte
delle tubature individuate come abusive provengono da immobili per i quali non
è indicato se facenti parte del condominio; in secondo luogo, e soprattutto,
alcun obbligo di prevenzione e di vigilanza è previsto in capo al Condominio nei
confronti di fatti illeciti commessi dai singoli Condomini e che non
interessino beni condominiali; tanto meno tale responsabilità appare
riconducibile al paradigma dell’art. 2051 c.c. che postula, per la sua
applicabilità, l’esistenza di un rapporto di custodia tra la res e il
responsabile…”. Inoltre, continuava la Corte, “la fattispecie di cui
all’art. 2051 c.c., in tema di responsabilità civile per i danni cagionati da
cose in custodia, postula la sussistenza di un rapporto di custodia tra il
responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo. In tal senso, il
condominio di un edificio può intendersi custode dei beni e dei servizi comuni,
e perciò obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti
comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste
cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini. Viceversa,
il singolo condomino non può pretendere di affermare la responsabilità del
condominio, a norma dell’art. 2051 c.c., per il risarcimento dei danni sofferti
a causa del cattivo funzionamento di tubazioni di scarico delle acque destinate
a servizio esclusivo di proprietà individuali, di cui alcune (come nella
specie, accertato in base a giudizio di fatto demandato al giudice del merito) pure
estranee al complesso condominiale, essendo il condominio stesso tenuto alla
custodia ed alla manutenzione unicamente delle parti e degli impianti comuni
dell’edificio. L’eliminazione delle caratteristiche di una cosa, che rendono
questa atta a produrre danno, deve essere chiesta nei confronti del
proprietario-possessore della cosa stessa, la cui responsabilità è presunta a
norma dell’art. 2051 c.c..” E il singolo condomino, quale nella specie la
resistente, “il quale subisca pregiudizio da impianti di scarico delle acque,
afferenti al servizio esclusivo di altro condomino o di un terzo, può agire
individualmente in giudizio nei confronti di quest’ultimo al fine di ottenere
la rimozione delle tubazioni dannose per la sua proprietà esclusiva, senza dover
attendere che si attivi all’uopo il condominio”.
Per tali
motivi, la Corte di Cassazione rigettava il ricorso.
Avv. Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express
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R. Respinta definitivamente la richiesta di risarcimento presentata dalla vittima, protagonista di un capitombolo lungo una mulattiera. A inchiodarlo alle proprie responsabilità è la constatazione che egli era a conoscenza delle precarie condizioni della strada e l’ha percorsa senza le dovute cautele.
(Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 17443/19; depositata il 28 giugno)
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R. In materia di separazione personale tra coniugi, la domanda di addebito della separazione può essere introdotta per la prima volta con la memoria integrativa di cui all’art. 709, comma 3, c.p.c..
(Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza n. 17590/19; depositata il 28 giugno)
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R. Lo stato di abbandono, che apre le porte alla procedura di dichiarazione di adottabilità, deve esser escluso allorquando sia riscontrata la capacità dei genitori di accudire e prendersi cura del figlio ovvero anche di recuperare tali competenze in termini adeguati rispetto alle esigenze e necessità del minore.
(Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza n. 17107/19; depositata il 26 giugno)
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R. Tardivo il ricorso per cassazione presentato oltre il termine indicato dall’art. 326 c.p.c. anche nel caso in cui la notifica della sentenza sia avvenuta mediante consegna a mani del collega di studio del difensore che si è dimenticato di consegnare a quest’ultimo l’atto.
(Corte di Cassazione, sez. I Civile, ordinanza n. 17166/19; depositata il 26 giugno)
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R. L’inammissibilità della domanda volta ad ottenere l’assegno di mantenimento proposta nel giudizio relativo allo scioglimento del matrimonio, non ne preclude la riproposizione in separato giudizio, ex art. 9 l. n. 898/1970, pur in mancanza di fatti sopravvenuti.
(Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza n. 17102/19; depositata il 26 giugno)
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R. Respinte definitivamente le obiezioni proposte dal marito, che deve anche caricarsi dell’assegno di mantenimento in favore delle figlie. Decisiva per i Giudici è la constatazione che la coppia era in difficoltà per la loro forte conflittualità, resa ancora più incisiva dalla crisi dell’azienda di famiglia.
(Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 1, ordinanza n. 16222/19; depositata il 18 giugno)
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R. Lei è affetta da un problema psicopatologico, lui è dipendente dall’alcool. Entrambi però continuano a non voler fare i passi necessari per affrontare le rispettive difficili situazioni, e ciò ha ripercussioni negative sulla loro bambina. Necessario, di conseguenza, secondo i Giudici, lo stato di adottabilità per tutelare il futuro della minore.
(Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza n. 16499/19; depositata il 19 giugno)
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CSe i box sono realizzati su un cortile condominiale, che appartiene, pro-quota, a tutti i condomini, anche i relativi box auto devono essere considerati condominiali ed apparterranno anch’essi, pro-quota, ai singoli condomini. Il punto fondamentale della questione, pertanto, non è l’atto di trasferimento del singolo appartamento e se questo debba essere considerato al netto o al lordo del box pertinenziale bensì il “titolo di proprietà” dell’area di sedime su cui i box sono realizzati. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 16070/2019, depositata il 14 giugno.
Il caso. Gli acquirente dell’appartamento citavano in giudizio
il venditoredinanzi al
Tribunale competente, per sentir dichiarare che l’appartamento avesse
“come necessaria pertinenza l’autorimessa a servizio del medesimo”, e
conseguentemente condannare il convenuto a consegnare loro la medesima
autorimessa rilasciandola libera da persone, cose e terzi occupanti nel pieno
ed esclusivo possesso dei medesimi. Gli attori deducevano che il Condominio, in
forza di concessione edilizia, aveva realizzato ventuno autorimesse sugli spazi
comuni destinati al parcheggio delle auto, costituenti dipendenza coperta degli
appartamenti, e che perciò spettasse loro la proprietà dell’autorimessa quale
pertinenza dell’appartamento acquistato. Il convenuto allegava, per contro, che
l’atto di compravendita si riferiva alla proprietà del solo appartamento, e non
anche dell’autorimessa. Il Tribunale rigettava la domanda.
Avverso tale sentenza i convenuti interponevano appello. La Corte d’Appello
distrettuale accoglieva il gravame ritenendo che la vendita dell’appartamento
avrebbe comportato l’automatico trasferimento del box auto pertinenziale. Osservava, infatti, come l’appartamento venduto agli
appellati era compreso in un complesso edilizio costituito da complessivi 33
alloggi, nonché da oltre 12 box auto realizzati all’epoca della costruzione
degli edifici (1968-1970) e 21 box auto nel cortile condominiale assentiti in
base ad apposita concessione edilizia rilasciata nel 1988, in maniera che ogni
appartamento avesse una propria autorimessa. Secondo la Corte d’Appello, “il
cortile, dove furono costruiti i nuovi box nel 1988, era di proprietà comune
pro quota fra i condomini. D’altro canto, giacché realizzati dopo
l’introduzione della L. n. 47 del 1985, art. 26, tali box dovevano intendersi
collegati da vincolo pertinenziale con gli appartamenti”. Era decisivo, quindi,
per la Corte d’Appello, che l’atto di compravendita non conteneva alcuna riserva
di proprietà dei diritti pro quota della venditrice sui box compresi nel
cortile, ed anzi precisava che nel trasferimento fosse compreso “il
diritto alla comproprietà delle parti comuni del fabbricato di cui fa parte la
porzione alienata”. Pertanto, dal momento che il secondo gruppo di box auto era
stato realizzato su un cortile condominiale, anche gli immobili realizzati su
di esso devono intendersi condominiali.
Avverso tale sentenza parte soccombente proponeva ricorso per cassazione
con due motivi. A suo parere il richiamo, da parte della Corte d’Appello, alla
L. n. 47/1985 ed la corrispondenza tra il numero degli appartamenti ed il
numero dei box auto, sarebbe errato. La norma urbanistica, infatti, prevedeva
un rapporto pertinenziale tra i volumi realizzati e la superficie vincolata a
parcheggio e non tra il numero di unità immobiliari ed il corrispondente numero
di box auto esistenti. La Corte, inoltre, avrebbe mancato nel considerare che
il Condominio era dotato di una superficie a parcheggio sufficiente a saturare
lo standard urbanistico di aree a parcheggio (pari ad 1 mq di area a parcheggio
per ogni 10 mc realizzati). Pertanto, secondo il venditore, il fabbricato
(valutato utilizzando il parametro edilizio della volumetria sviluppata) era
dotato di una superficie a parcheggio sufficiente a coprire lo standard
richiesto dalla norma urbanistica senza considerare i box auto. I giudici di
legittimità condividevano l’iter logico-giuridico seguito dalla Corte d’Appello,
e, in particolare, il ragionamento nella parte in cui, avrebbe dedotto la
“condominialità” dei box auto realizzati sul cortile condominiale. Nella specie, infatti, era stato accertato in fatto che
le autorimesse oggetto della concessione edilizia del 1988 erano state
costruite in un cortile di proprietà condominiale. “I cortili (ed
esplicitamente pure le stesse aree destinate a parcheggio, dopo l’entrata in
vigore della L. n. 220 del 2012), rispetto ai quali manchi un’espressa riserva
di proprietà nel titolo originario di costituzione del condominio, rientrano
tra le parti comuni dell’edificio condominiale, a norma dell’art. 1117 c.c., e
la loro trasformazione in un’area edificabile destinata alla installazione, con
stabili opere edilizie, di autorimesse, a beneficio di alcuni soltanto dei
condomini, seppur faccia venir meno la funzione dell’area comune, non ne
comporta una sottrazione al regime della condominialità sotto il profilo
dominicale. Ciò a differenza del locale autorimessa, che, se anche situato
entro il perimetro dell’edificio condominiale, non può ritenersi ex se incluso
tra le “parti comuni dell’edificio” ai diretti effetti dell’art. 1117
c.c..” Dunque, essendo state costruite le autorimesse, assentite con concessione
edilizia del 1988, nel cortile comune, su richiesta di ventuno condomini del
Condominio, le stesse dovevano intendersi per accessione, ai sensi dell’art.
934 c.c., di proprietà comune pro indiviso a tutti i condomini dell’immobile, salvo
contrario accordo, che doveva rivestire la forma scritta ad substantiam.
Giacché appartenenti in comunione ai singoli condomini, quali comproprietari ex
art. 1117 c.c. del cortile sul cui suolo sono state costruite, ogni acquisto di
un’unità immobiliare compresa nell’edificio condominiale comprendeva la quota
di comproprietà delle autorimesse comuni e il diritto di usufruire della
stessa, a nulla rilevando l’eventuale divergenza fra il numero delle
autorimesse e quello dei partecipanti al condominio (divergenza su cui invece
si soffermava parte ricorrente), la quale poteva semmai incidere ai fini della
regolamentazione dell’uso di esse. Secondo la Cassazione, il box auto in discussione
apparteneva al proprietario dell’appartamento per essere stato costruito su un
bene (il preesistente cortile) che era certamente condominiale e, come tale, di
proprietà di tutti i condomini. In altre parole, il punto fondamentale della
questione non era l’atto di trasferimento del singolo appartamento e se questo
dovesse essere considerato al netto o al lordo del box pertinenziale bensì il
“titolo di proprietà” dell’area di sedime su cui i box erano stati realizzati.
In altri termini, se i box sono stati realizzati su un cortile condominiale,
che appartiene, pro-quota, a tutti i condomini, anche i relativi box auto
devono essere considerati condominiali ed apparterranno anch’essi, pro-quota,
ai singoli condomini.
Per tali motivi la Corte di Cassazione
rigettava il ricorso e condannava parte ricorrente a rimborsare ai
controricorrenti le spese del giudizio di legittimità.
Avv. Anna Maria
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R. L’accertamento immuno-ematologico per l’accertamento della paternità non è subordinato alla prova dell’esistenza di una relazione, e il rifiuto ingiustificato a sottoporvisi, ai sensi dell’art. 116 c.p.c., è suscettibile di essere valutato come ammissione.
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