Quando si assiste alla costituzione di un Condominio autonomo?

La disciplina della suddivisione di un Condominio in più Condomini separati, regolata dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., si può attuare quando il palazzo oggetto dell’iniziale divisione possa essere scisso in parti che abbiano caratteristiche tipiche degli edifici autonomi, anche se parte degli stessi resta in comune con la struttura originaria con elementi comuni tra i vari palazzi tra le parti indicate dall’art. 1117 c.c.. La separazione, quindi, deve essere fisica e funzionale e non può consistere nella mera suddivisione e parcellizzazione del complesso a fini amministrativi e fiscali. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 16385/2018, depositata il 21 giugno.

Il caso. Una condomina impugnava, innanzi all’adito Tribunale, una delibera assembleare chiedendone l’annullamento per un difetto di convocazione in quanto questa sarebbe stata effettuata per un Condominio che, a dire della ricorrente, non era esistente. Il Tribunale accoglieva la domanda attorea annullando la delibera impugnata.

I condomini soccombenti impugnavano l’avversa sentenza innanzi alla Corte d’Appello territoriale che confermava l’esito della decisione di primo grado negando la sussistenza di un autonomo e distinto Condominio relativo esclusivamente alla gestione delle spese di riscaldamento e beni comuni di vari stabili adiacenti, anche alla luce del vigente regolamento che aveva distinto i tre edifici in tre Condomini.

Avverso tale sentenza, i soccombenti proponevano ricorso per cassazione con due motivi lamentando come da tempo il servizio di riscaldamento avesse assunto una autonoma gestione indipendente dai tre Condomini. Secondo gli Ermellini le censure difettavano dei necessari caratteri di tassatività e specificità, risolvendosi in una critica generica della sentenza impugnata, finalizzata a prospettare una diversa valutazione delle risultanze probatorie documentali rispetto a quella prescelta dai giudici del merito sulla base di apprezzamento di fatto loro spettante. Le dedotte violazioni degli art. 115 c.p.c. e 116 c.p.c. erano comunque prive di consistenza, in quanto la violazione dell’art. 115 c.p.c. poteva essere ipotizzata come vizio di legittimità solo denunciando che il giudice avesse deciso la causa sulla base di prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli, e non anche che il medesimo, nel valutare le prove proposte dalle parti, aveva attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre; mentre la violazione dell’art. 116 c.p.c. era idonea ad integrare il vizio di cui all’art. 360, n. 4, c.p.c., denunciabile per cassazione, solo quando il giudice di merito avesse disatteso il principio della libera valutazione delle prove, salva diversa previsione legale, e non per lamentare che lo stesso avesse male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova (Cass. Sez. 3, 10/06/2016, n. 11892). I due motivi venivano ritenuti, pertanto, inammissibili.

L’altra questione analizzata dalla sentenza era l’asserita sussistenza, da parte dei ricorrenti, di un “ente di gestione autonomo” o “condominio autonomo” inerente alla sola gestione del riscaldamento e parti comuni dei tre Condomini oggetto del ricorso. Secondo il Supremo Collegio tale ente non era mai venuto in esistenza dato che “la situazione di fatto che viene a verificarsi nei condomini complessi, in ordine a determinati beni o servizi appartenenti soltanto ad alcuni edifici, o ai separati rapporti gestori interni alla collettività dei partecipanti (sempre in base alla disciplina antecedente a quella posta dall’ora vigente comma 3 dell’art. 67 disp. att. c.c., qui non applicabile ratione temporis), non comporta l’attribuzione di autonome legittimazioni processuali in sostituzione dell’intero condominio in ordine all’impugnazione di delibere assembleari (arg. da Cass. Sez. 2, 04/05/1993, n. 5160; Cass. Sez. 2, 16/02/1996, n. 1206; Cass. Sez. 2, 18/04/2003, n. 6328; Cass. Sez. 2, 17/02/2012, n. 2363)”. Invero, “la costituzione di condomini separati in luogo dell’originario unico condominio costituito da un edificio o da un gruppo di edifici è regolata dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., e suppone che l’immobile o gli immobili oggetto dell’iniziale condominio possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand’anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c. Tale disciplina esclude di per sé che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa o fiscale, giacché la costituzione di più condomini postula, piuttosto, la divisione del complesso immobiliare in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale (che va apprezzata in fatto dai giudici del merito), indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere gestorio o contabile (arg. da Cass. Sez. 2, 18/04/2005, n. 8066; Cass. Sez. 2, 05/01/1980, n. 65; Cass. Sez. 2, 18/07/1963, n. 1964)”.

Per tali motivi la Corte di Cassazione rigettava il ricorso e condannava in solido i ricorrenti a rimborsare ai controricorrenti le spese sostenute nel giudizio di legittimità.

Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express

D. Anche gli immobili dei comuni, se abusivi, devono essere demoliti?

R. Gli immobili abusivi, dopo essere entrati nel patrimonio comunale, «devono essere demoliti e solo in via eccezionale, attraverso una valutazione caso per caso, possono essere conservati».  (Corte Costituzionale, sentenza n. 140/18; depositata il 5 luglio)

D. È valida la notifica eseguita dall’ufficiale giudiziario extra districtum?

R. In tema di notificazione, la violazione delle norme di cui agli artt. 106 e 107 d.P.R. n. 1229/1959 – disciplinanti l’organizzazione del servizio svolto dagli ufficiali giudiziali – costituisce una semplice irregolarità del comportamento del notificante la quale non produce alcun affetto ai fini processuali e, quindi, non può essere configurata come causa di nullità della notificazione. In particolare, la suddetta irregolarità non incide sull’idoneità della notificazione a rispondere alla propria funzione nell’ambito del processo e può, eventualmente, rilevare soltanto ai fini della responsabilità disciplinare  di altro tipo del singolo ufficiale giudiziario che ha eseguito la notificazione. (Corte di Cassazione, sez. Unite Civili, sentenza n. 17533/18; depositata il 4 luglio)

Può essere revocato il decreto ingiuntivo se è nulla la delibera di riparto delle spese?

In sede di opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, mentre non possono farsi valere questioni attinenti all’annullabilità della delibera di approvazione dello stato di ripartizione, spettando al giudice dell’opposizione verificare la perdurante efficacia della delibera sottesa al decreto ingiuntivo emesso, può invece, rilevarsi la nullità, anche d’ufficio, non essendo questa valida ed efficace e trovando perciò applicazione l’art. 1421 c.c. in tema di rilevabilità d’ufficio della nullità dei contratti, trattandosi di vizio afferente ad elementi costitutivi della domanda. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 16389/2018, depositata il 21 giugno.

Il caso. Il giudizio traeva origine da un’opposizione a decreto ingiuntivo relativo a spese condominiali inerenti alla sistemazione esterna dell’edificio del Condominio ove il condomino chiedeva la revoca del decreto medesimo per nullità della delibera assembleare che aveva approvato le suddette spese e che aveva stabilito la ripartizione in parti uguali dei contributi. Tale delibera era stata approvata, infatti, dai cinque condomini presenti all’adunanza, in assenza di altri quattro condomini dell’edificio.

L’adito Tribunale affermava che si trattava di una modificazione dei criteri di riparto delle spese condominiali priva della necessaria unanimità, con conseguenti nullità della delibera e revoca del decreto ingiuntivo su di essa fondato, così come richiesto dal condomino opponente.

Avverso tale sentenza, il Condominio proponeva ricorso per Cassazione con un unico motivo affermando la violazione e la falsa applicazione degli artt. 1105, 1109 e 1137 c.c., nonché dell’art. 36 c.p.c., in quanto, come da interpretazione giurisprudenziale che richiamava, il Tribunale non poteva, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali, valutare la nullità o annullabilità della delibera di approvazione e riparto delle spese oggetto di intimazione. Secondo il Supremo Collegio, andava ribadito che “nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. Sez. 2, 29 agosto 1994, n. 7569). Nello stesso giudizio di opposizione, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla annullabilità della delibera condominiale di approvazione dello stato di ripartizione. Tale delibera costituisce, infatti, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è, dunque, ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere (Cass. Sez. U., 18 dicembre 2009, n. 26629; da ultimo, Cass. Sez. 2, 23/02/2017, n. 4672). Il giudice deve quindi accogliere l’opposizione solo qualora la delibera condominiale abbia perduto la sua efficacia, per esserne stata l’esecuzione sospesa dal giudice dell’impugnazione, ex art. 1137, comma 2, c.c., o per avere questi, con sentenza sopravvenuta alla decisione di merito nel giudizio di opposizione ancorché non passata in giudicato, annullato la deliberazione (Cass. Sez. 2, 14/11/2012, n. 19938; Cass. Sez. 6 – 2, 24/03/2017, n. 7741)”. Viceversa, affermavano gli Ermellini “La nullità di una deliberazione dell’assemblea condominiale, del resto, comporta che la stessa, a differenza delle ipotesi di annullabilità, non implichi la necessità di tempestiva impugnazione nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c.. Una deliberazione nulla, secondo i principi generali degli organi collegiali, non può, pertanto, finché (o perché) non impugnata nel termine di legge, ritenersi valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio, come si afferma per le deliberazioni soltanto annullabili. Alle deliberazioni prese dall’assemblea condominiale si applica, perciò, il principio dettato in materia di contratti dall’art. 1421 c.c., secondo cui è comunque attribuito al giudice, anche d’appello, il potere di rilevarne pure d’ufficio la nullità, ogni qual volta la validità (o l’invalidità) dell’atto collegiale rientri, appunto, tra gli elementi costitutivi della domanda su cui egli debba decidere (Cass. Sez. 2, 17/06/2015, n. 12582; Cass. Sez. 6 -2, 15/03/2017, n. 6652)”. Ora, concludeva la Corte di legittimità, era indubbio che una delibera condominiale che, adottando il criterio di riparto in parti uguali aveva derogato ai criteri disposti dalla legge all’art. 1123 c.c. senza la necessaria unanimità, doveva ritenersi nulla, occorrendo semmai a tal fine una convenzione approvata all’unanimità, che fosse espressione dell’autonomia contrattuale; pertanto, la nullità di una siffatta delibera poteva essere fatta valere anche nel procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei discendenti contributi condominiali, trattandosi di vizio che inficiava la stessa esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa (esistenza che il giudice dell’opposizione doveva comunque verificare) e che rimaneva sottratto al termine perentorio di impugnativa di cui all’art. 1137 c.c..

Per tali motivi la Corte di Cassazione rigettava il ricorso e condannava il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di legittimità.

È doveroso far presente che a tale orientamento si contrappone quello cui si riferiva il Condominio nel giudizio in questione, che esclude il potere del giudice di sindacare di qualsiasi sorta di invalidità delle delibere sottese al decreto ingiuntivo (ad es. v. Cassazione n. 26629/2009).

Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express

D. Chat e sms al volante: quali sono gli accertamenti della Polizia sui sinistri stradali causati da distrazioni tecnologiche?

R. L’autista coinvolto in un grave incidente stradale dovrà prontamente collaborare con gli organi di polizia esibendo cellulari, tablet e ogni altro dispositivo reperibile nell’abitacolo per consentire nell’immediatezza di verificare eventuali interferenze con la condotta di guida. E per chi si rifiuta o nasconderà il telefonino scatterà la perquisizione personale con il sequestro dell’apparato.