D. Quando l’esecuzione del mandato è in contrasto con l’interesse dell’erede dell’assistito?

D. Quando l’esecuzione del mandato è in contrasto con l’interesse dell’erede dell’assistito?

Laddove l’esecuzione di un contratto, quale ad esempio il mandato di assistenza e rappresentanza in giudizio, si sia posta in contrasto con l’interesse dell’erede di uno dei contraenti, tale fatto non può avere rifluenza nei confronti del terzo poiché, in quanto si tratta di un debito della massa al creditore, non è opponibile il rapporto interno tra de cuius ed eredi.

(Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 12675/20, depositata il 25 giugno)

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D. Senza conformità edilizia ed urbanistica nè coerenza catastale può esserci il trasferimento coattivo del bene?

D. Senza conformità edilizia ed urbanistica nè coerenza catastale può esserci il trasferimento coattivo del bene?

R. La sentenza di trasferimento coattivo prevista dall’art 2932 c.c. non può essere emanata in assenza delle dichiarazioni sugli estremi della concessione edilizia e di coerenza catastale dell’immobile, le quali costituiscono condizione dell’azione di adempimento in forma specifica dell’obbligo di contrarre. La produzione di tali menzioni deve sussistere al momento della decisione e può intervenire anche in corso di causa.

(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 12654/20; depositata il 25 giugno)

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Quali prove servono per affermare la condominialità del sottotetto?

Quali prove servono per affermare la condominialità del sottotetto?

Al fine di comprendere se il sottotetto abbia natura condominiale è necessario svolgere un’indagine in concreto volta alla verifica che le caratteristiche strutturali e funzionali dell’immobile siano tali da consentire un uso prevalente in funzione della generalità dei condomini, e non solo dei proprietari degli appartamenti siti all’ultimo piano. Questo è quanto stabilito dalla Corte d Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 9383/2020, depositata il 21 maggio.

Il caso. Alcuni condomini convenivano in giudizio il proprietario dell’appartamento sito all’ultimo piano del Condominio poiché, secondo loro, si era appropriato illegittimamente di una parte del sottotetto. In effetti, il convenuto aveva adibito parte del sottotetto a locale di sgombero del proprio appartamento collocandovi una caldaia, il collettore dell’impianto di riscaldamento e il motore del condizionatore. Per tale motivo gli attori chiedevano al giudice di condannare il convenuto al ripristino dello stato dei luoghi del sottotetto del Condominio dal momento che le opere del convenuto, secondo loro, avevano comportato la violazione dell’art. 1117 c.c., che afferma che “il sottotetto deve presumersi comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., nei casi in cui il vano sovrasti, come nella specie, più appartamenti e sia destinato a servizi comuni” e dell’art. 1102 c.c. nella parte in cui specifica che “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”. Il Tribunale accoglieva la domanda attorea e condannava il convenuto al ripristino dei locali occupati, sanzionandone l’illegittima appropriazione.

Avverso tale sentenza il convenuto interponeva appello ma la Corte d’Appello distrettuale confermava la sentenza di primo grado.

Avverso tale sentenza l’appellante proponeva ricorso per cassazione lamentando sostanzialmente che la Corte locale non aveva fatto applicazione del principio enunciato dalla Cassazione, secondo il quale il sottotetto, se non diversamente stabilito dal titolo, doveva considerarsi comune nel solo caso in cui, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risultasse concretamente e oggettivamente destinato all’uso comune; per contro, esso doveva reputarsi pertinenza dell’appartamento, di cui costituiva proiezione, nel caso in cui assolveva all’esclusiva funzione di isolare l’unità abitativa. Il Supremo Collegio sanciva l’error in procedendo della Corte d’Appello, nella parte in cui non aveva correttamente valutato le prove offerte dalle parti. Nel caso in esame, difatti, il sottotetto svolgeva come unica funzione in favore del Condominio quella di consentire il passaggio di un cavo televisivo. Tale elemento non era di per sé considerato sufficiente per dichiarare la funzione prevalentemente condominiale del bene . Sottolineava, infatti, la Corte di Cassazione come “per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché , quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117  comma 1 c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato di pertinenza di tale appartamento”.

Per tali motivi la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso e annullava la decisione impugnata, rinviando il giudizio ad altra sezione della Corte d’Appello.

Avv. Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express

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Chi deve pagare le spese di rifacimento delle ringhiere dei balconi?

Chi deve pagare le spese di rifacimento delle ringhiere dei balconi?

Fermo restando che i balconi dell’edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni ex art. 1117 c.c., i rivestimenti dei balconi invece devono essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente ed essenziale funzione estetica quali elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata. Questo è quanto stabilito dalla Corte di cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 10848/2020, depositata l’8 giugno.

Il caso. Il Tribunale competente confermava la decisione del Giudice di Pace di rigetto dell’impugnazione di una delibera assembleare con cui il Condominio convenuto aveva ripartito tra tutti i condomini le spese per la sostituzione delle ringhieree dei divisori dei balconi. Ad avviso del Tribunale, le ringhiere, che fungevano da parapetto, come i divisori dei balconi, costituivano parte integrante della facciata, con la quale formavano un insieme che si traduceva in una peculiare conformazione del decoro architettonico, con conseguente riconducibilità al novero delle parti comuni dell’edificio.

Avverso tale sentenza il condomino soccombente proponeva ricorso per cassazione con un unico motivo. Il ricorrente deduceva la violazione dell’art. 1117 c.c., dell’art. 1125 c.c., dell’art. 116 c.p.c. e dell’art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, in quanto il Tribunale aveva errato a ricomprendere le ringhiere ed i divisori dei balconi tra le parti condominiali, né aveva spiegato quali fossero le caratteristiche tali da giustificarne il rilievo architettonico e prospettico. In sostanza il ricorrente intendeva contestare che le ringhiere ed i divisori dei balconi dell’edificio del Condominio, rientrassero tra le parti comuni, le cui spese dovevano perciò essere ripartite fra tutti i condomini, come fatto nell’impugnata deliberazione assembleare, in quanto essi non costituivano elementi decorativi dell’insieme. Il motivo del ricorso era volto, perciò, a contrastare sotto il profilo fattuale la ricostruzione operata dal Tribunale di Milano, che si era poi conformato al principio di diritto elaborato da un orientamento consolidato di questa Corte, secondo cui, “mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole”. L’accertamento condotto dal giudice di merito sul piano fattuale sottolineava che le ringhiere, costituendo il parapetto del fronte dei balconi, ed i divisori erano ben visibili all’esterno, disposti simmetricamente ed omogenei per dimensione, forma geometrica e materiale assolvendo dunque alla funzione di rendere gradevole l’estetica dell’edificio. Si trattava peraltro di un accertamento di fatto incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c..

Per tali motivi la Corte di Cassazione rigettava il ricorso e condannava il ricorrente al rimborso delle spese processuali sostenute.

  Avv. Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express

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D. Il debitore garantito da ipoteca sul bene di un terzo è legittimato passivo dell’azione esecutiva che abbia ad oggetto tale immobile?

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R. Nell’espropriazione contro il terzo proprietario, il debitore diretto non è legittimato passivo dell’azione esecutiva e il pignoramento va notificato e trascritto esclusivamente nei confronti del terzo, perché ha come unico oggetto il bene di proprietà di quest’ultimo. Tuttavia il debitore diretto resta parte necessaria del procedimento esecutivo, cui partecipa a titolo diverso da quello del terzo proprietario, e in tale veste dev’essere sentito ogni volta che le norme regolatrici del procedimento prevedano questa garanzia nei suoi confronti

(Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza n. 10808/20; depositata il 5 giugno)

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D. Il silenzio della sentenza sulle spese del CTU può considerarsi “concludente”?

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R. E’ affetta dal vizio di omessa pronuncia la sentenza d’appello che, accogliendo il gravame e accollando le spese di lite alla parte soccombente, taccia sulla sorte delle spese della consulenza tecnica d’ufficio eseguita nel primo grado di giudizio, a nulla rilevando che tali spese abbiano già formato oggetto di liquidazione con decreto motivato, ex art. 168 d.p.r. 115/02.

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