da Anna Maria Cupolillo | Set 30, 2020 | Senza categoria
R. La Corte di Cassazione è tornata a ribadire i profili di responsabilità che gravano sull’agente immobiliare, chiarendo che la norma di cui all’art. 1759 c.c. può trovare applicazione anche in relazione alle condizioni personali e patrimoniali del promissario venditore.
(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 20512/20; depositata il 29 settembre)
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da Anna Maria Cupolillo | Set 30, 2020 | Senza categoria
R. Il giudice investito di una domanda ex art. 2932 c.c. di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare di un fabbricato già esistente, non è tenuto a verificarne la conformità catastale soggettiva.
(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 20526/20; depositata il 29 settembre)
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R. Respinte le obiezioni proposte dall’automobilista, punito per alcuni sorpassi azzardati compiuti violando il codice della strada. Confermata la legittimità dell’accertamento operato da un agente fuori servizio che viaggiava su un’auto privata.
(Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 20529/20; depositata il 29 settembre)
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da Anna Maria Cupolillo | Set 30, 2020 | Senza categoria
R. Con sentenza n. 20545/20, depositata il 29 settembre, la Corte di Cassazione risolve la questione della cumulabilità o meno dei redditi dei coniugi ai fini della concessione del patrocinio a spese dello Stato in relazione ad una causa di separazione c.d. consensuale.
(Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza n. 20545/20; depositata il 29 settembre)
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da Anna Maria Cupolillo | Set 20, 2020 | Senza categoria
Nei rapporti tra alienanti e acquirente di una unità
immobiliare, deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione
dell’attività di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera
assembleare che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione
straordinaria, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa
obbligazione. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. VI
Civile – 2, ordinanza n. 18793/2020
depositata il 10 settembre.
Il caso. La Corte d’appello distrettuale,
rigettando il gravame proposto dall’acquirente contro la decisione presa in
primo grado dal Tribunale, confermava che l’appellante, ritenuto obbligato al
pagamento della residua somma di Euro 20.000,00, a titolo di saldo del prezzo
del contratto di compravendita di un appartamento del 19 dicembre 2006, non
avesse invece diritto al rimborso dell’importo di Euro 11.794,60, versato per
la contribuzione alle spese condominiali di manutenzione straordinaria del
fabbricato. La Corte d’appello, dopo aver affermato che l’obbligo del condomino
di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni derivava
dalla concreta esecuzione dell’attività gestionale, aveva tuttavia affermato
che soltanto con la delibera assembleare del 1 marzo 2007 – dunque successiva
alla compravendita del 19 dicembre 2006 – aveva “deciso in concreto i
lavori, scegliendo tra più preventivi”, lavori così “affidati alla
ditta esecutrice”, ed ancora successiva era la delibera di approvazione
del rendiconto, con la quota posta a carico dell’acquirente. I giudici di
secondo grado avevano altresì escluso che all’acquirente spettasse un diritto
al risarcimento del danno ex art. 1440 c.c., ben potendo lo stesso accertare
prima del rogito la reale consistenza dei lavori condominiali e la eventuale
esistenza di quote da pagare, attraverso la verifica delle deliberazioni
assembleari, essendo comunque le “delibere decisive” intervenute dopo
la vendita.
Avverso tale sentenza l’acquirente proponeva ricorso
per cassazione. Con il primo motivo, il ricorrente eccepiva l’errore della
Corte d’Appello nella individuazione del soggetto obbligato, dovendo
considerare a tal fine soltanto la delibera in cui l’assemblea aveva ritenuto
di eseguire le opere, ovvero quella del 19 giugno 2006. Secondo il ricorrente,
la delibera assembleare del 1° marzo 2007 si era invece limitata a definire
aspetti esecutivi in ordine ai lavori già approvati nella riunione del 19
giugno 2006, in particolare procedendo a riassegnare l’appalto ad altra impresa
alla luce dei nuovi preventivi. Con il secondo motivo, il ricorrente denunciava
l’erronea applicazione dell’art. 1440 c.c., insistendosi per il mendacio dei
venditori nella fase di stipula del contratto. In merito all’individuazione del
soggetto obbligato a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria
dell’edificio condominiale nei rapporti tra alienanti ed acquirente di una
unità immobiliare, secondo l’ormai consolidato orientamento giurisprudenziale,
“deve farsi riferimento non al momento della concreta attuazione dell’attività
di manutenzione, quanto alla data di approvazione della delibera assembleare
che ha disposto l’esecuzione dell’intervento di riparazione straordinaria,
avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione (Cass.
Sez. 2, 14/10/2019, n. 25839; Cass. Sez 6-2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez.
2, 03/12/2010, n. 24654)”. Nel caso in esame, tale momento era stato
individuato dalla Corte d’Appello con riferimento alla deliberazione del 1° marzo
2007, allorché veniva scelta l’impresa esecutrice tra più preventivi; pertanto,
secondo la Suprema Corte, in tale data rilevava l’imputazione dell’obbligo di
partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore,
rimanendo, peraltro, inopponibili al Condominio i patti eventualmente
intercorsi tra costoro. In merito alla manutenzione straordinaria, la
delibera doveva in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da
stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo
dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma
comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro
consistenza qualitativa e quantitativa, non avendo rilievo per l’insorgenza del
debito di contribuzione l’esistenza di una deliberazione programmatica e
preparatoria (Cass. civ., sez. VI, 17 agosto 2017, n. 20136).
Correttamente, pertanto, la Corte d’Appello aveva ritenuto che l’obbligo di
contribuzione alla manutenzione straordinaria dell’edificio fosse insorto
soltanto allorché, nell’assemblea del 1° marzo 2007, successiva dunque alla
compravendita inter partes stipulata il 19 dicembre 2006, veniva
definitivamente individuata l’impresa prescelta. Al riguardo, secondo il
Supremo Collegio, essendo il debito per il pagamento dei contributi di
manutenzione straordinaria divenuto esigibile soltanto il 1° marzo 2007, non
era ravvisabile alcuna violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona
fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto di
compravendita da parte dei venditori dell’unità immobiliare, a titolo di dolo
incidente ex art. 1440 c.c., non potendo ravvisarsi in capo a questi ultimi un
obbligo informativo, né dunque la prospettazione di un malizioso occultamento,
causa di un “maggior aggravio economico” del compratore, con riguardo
all’intenzione dei condomini di procedere alla futura approvazione dei lavori
in questione (Cass. Sez. 2, 16/04/2012, n. 5965).
Per tali motivi la Corte di Cassazione rigettava il
ricorso.
Avv. Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express
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