Supercondominio: non è necessaria un’apposita manifestazione di volontà

Il Supercondominio costituisce una fattispecie legale in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione. Inoltre, viene in essere “ipso iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari. Questo è quanto stabilito dalla  Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 27084/2018 depositata il 25 ottobre.

Il caso. Un Supercondominio agiva innanzi al Giudice di pace competente chiedendo e ottenendo un decreto ingiuntivo nei confronti di uno dei suoi partecipanti, lamentando il mancato pagamento della somma di Euro 4.697,96, oltre accessori, da parte di questi, delle spese relative alla conservazione delle parti comuni.

Il condomino appellava il suddetto decreto e dichiarava di non dovere corrispondere le citate somme dal momento che: 1. mancava la prova dell’esistenza di una comunione, che legittimasse di esigere il pagamento delle spese di gestione; 2. con l’assegnazione del lotto all’appellante non erano state trasferite pertinenze, né sussistevano successivi atti di trasferimento; 3. a tale mancanza non poteva supplire il regolamento della comunione del Complesso Residenziale approvato con successiva assemblea ordinaria. Il giudice d’appello, a seguito del giudizio, accoglieva il gravame del condomino e revocava il decreto di condanna irrogato dal giudice del primo grado di giudizio.

Avverso tale sentenza il Supercondominio proponeva ricorso per cassazione con due motivi di diritto. Con il primo motivo il ricorrente deduceva una violazione da parte del giudice d’appello delle norme in materia di comunione e condominio per non avere valutato un fatto considerato decisivo per il giudizio. In particolare, rilevava il ricorrente come la società cooperativa edilizia, previa convenzione di lottizzazione, aveva realizzato un villaggio, composto da ville unifamiliari, da assegnarsi ai soci e l’intero comprensorio era rimasto in gestione della cooperativa fino al commissariamento della stessa, essendosi fatto luogo, da parte gestione commissariale, ad una dichiarazione, ricevuta da notaio, con la quale erano state individuate le numerose pertinenze (pozzi per l’acqua irrigua e relative condutture, depuratore del parco, terreni destinati a verde, impianti di urbanizzazione secondaria, ecc.). La mancata inclusione delle citate pertinenze nei singoli atti di assegnazione dei lotti ai privati era, pertanto, solamente frutto di un errore materiale di omissione. Affermava, quindi, il ricorrente che la sentenza impugnata aveva applicato erroneamente l’art. 1350, cod. civ., stante che gli accessori seguivano il destino del bene principale, senza necessità di apposita specificazione o vincoli di forma e che non era dubbio che si trattava di beni accessori, investendo essi servizi comuni (manutenzione, illuminazione e gestione del complesso, dotato di strade di accesso interne, rete idrica, rete fognaria, depuratore, guardiania, ecc.). Il secondo motivo di ricorso, invece, deduceva la violazione da parte del giudice d’appello degli artt. 63 disp. att. c.c. e 1109 – 1137 c.c., per non avere il Giudice dell’appello tenuto conto, siccome, invece, aveva fatto il Giudice di pace, del fatto che il condomino opponente non poteva far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale in quanto questa era già stata impugnata in altro giudizio. Il Supremo Collegio accoglieva il primo motivo e riteneva assorbito il secondo. Secondo i giudici di legittimità, “costituisce principio fermo, al quale il Collegio intende dare continuità, l’affermazione secondo la quale al pari del condominio negli edifici, regolato dagli artt. 1117 e segg. cod. civ., anche il c.d. supercondominio, viene in essere “ipso iure et facto”, se il titolo non dispone altrimenti, senza bisogno d’apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno d’approvazioni assembleari, sol che singoli edifici, costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, “pro quota”, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati”. Inoltre, per far nascere un Supercondominio “non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore, né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, venendo il medesimo in essere “ipso iure et facto”, se il titolo o il regolamento condominiale non dispongono altrimenti; si tratta di una fattispecie legale, in cui una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, sono ricompresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale di accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, ecc.) in rapporto di accessorietà con i fabbricati, cui si applicano in pieno le norme sul condominio, anziché quelle sulla comunione.” Secondo la Corte di Cassazione, quindi, la Corte d’Appello aveva errato nel dare importanza alla circostanza che nell’attribuzione della casa al controricorrente non vi fosse fatta menzione dei servizi comuni e della necessità di corrispondere il costo degli stessi, dato che questa eventualità era sussistente a prescindere dalla lettera del rogito e frutto di una situazione di fatto e diritto naturalmente occorrente alla presenza delle succitate condizioni.

Per tali motivi la Corte di Cassazione cassava la decisione impugnata e rimetteva il giudizio al grado d’Appello per una nuova valutazione sul merito.

Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express

D. Telefonata volgare: regge l’ipotesi dell’errore?

R. Sanzione definitiva per un uomo, punito con 300 euro di ammenda. A inchiodarlo la denuncia della donna che ha ricevuto una sua chiamata oscena. Impossibile ipotizzare che egli abbia per errore fatto il numero di cellulare della donna e che abbia pronunciato determinate frasi nella convinzione di parlare con una escort. (Corte di Cassazione, sez. I Penale, sentenza n. 52099/18; depositata il 19 novembre)

Installazione di un impianto autonomo di riscaldamento: il condomino deve contribuire alle spese comuni

Nel regolamento condominiale è nulla la disposizione che vieti incondizionatamente al condomino di distaccarsi dall’impianto comune di riscaldamento. La singola unità abitativa può predisporre un impianto autonomo e autosufficiente, essendo ogni singolo condomino libero di regolare i propri diritti e obblighi mediante convenzione. Questo è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza n. 28051/2018, depositata il 2 novembre.

Il caso. Un condomino si distaccava dall’impianto centralizzato di riscaldamento del Condominio in cui abitava, realizzando un impianto autonomo e autosufficiente per l’erogazione del relativo servizio. Tale decisione non veniva vista bene dai restati condomini che durante l’assemblea condominiale, all’unanimità, riconoscendo come illecita l’installazione dell’impianto autonomo, avevano deliberato per imputare i costi relativi della gestione dell’impianto comune di riscaldamento anche al condomino che si era preventivamente distaccato. Infatti,  secondo l’assemblea, il regolamento condominiale, comportando una obligatio propter rem, impediva il distaccamento di una singola unità abitativa dagli impianti comuni, installazioni, pertanto, volte a garantire servizi funzionali alla conservazione dell’intero complesso edilizio. I giudici di prime e seconde cure rigettavano la domanda del singolo condomino relativa alla declatoria di nullità della delibera condominiale che precludeva la possibilità di installare un impianto di riscaldamento autonomo e che escludeva quindi l’esonero del pagamento delle spese comuni.

Il condominio proponeva ricorso per cassazione, deducendo la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1118 c.c., sia relativamente al distacco dall’impianto di riscaldamento centrale, “alla luce del quale vanno interpretate le norme di cui agli artt. 9 e 13 del regolamento di condominio”, sia per aver la Corte d’appello configurato il divieto di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento imposto dal regolamento condominiale contrattuale quale obligatio propter rem. Assumeva il ricorrente che, in base alla norma su richiamata, cui l’art. 13 del regolamento condominiale faceva espresso richiamo, ed alla luce della giurisprudenza di legittimità recepita dalla recente riforma del condominio, doveva intendersi esplicitamente ammessa la possibilità di ciascun condomino di rinunziare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento. Ne conseguiva che costituiva un’obbligazione propter rem non il divieto di distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento, bensì la corresponsione delle spese inerenti la conservazione di quest’ultimo. La Suprema Corte sottolineava quale fosse l’aspetto preminente nella situazione prospettata: la funzionalità e la conservazione dell’intero complesso abitativo. Orbene, non era ravvisabile una previsione che vietasse al condomino di distaccarsi dagli impianti condominiali comuni, i singoli condomini infatti “sono liberi di regolare mediante convenzione il contenuto dei loro diritti e dei loro obblighi mediante una disposizione regolamentare di natura contrattuale che diversamente suddivida le spese relative all’impianto”. La predisposizione di impianti autonomi era, dunque, ammessa salvo che la relativa installazioni non cagionasse squilibri funzionali al condominio e non aggravasse le spese per i restati partecipanti. Pertanto, costituiva un’obbligazione propter rem la corresponsione delle spese inerenti la conservazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento e non il divieto di distacco dal relativo impianto. Tuttavia, l’installazione di un impianto autonomo comportava un’adeguata regolamentazione contrattuale, da adottare in sede assembleare, che suddividesse diversamente le spese di gestione dell’impianto centrale di riscaldamento, spese imputabili quindi anche alle “unità immobiliari che non usufruiscano del relativo servizio (per avervi rinunciato o essersene distaccati)”.

Per tali motivi la Corte di Cassazione accoglieva il ricorso, cassava la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e rinviava ad altra sezione della Corte d’Appello territoriale, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

Avvocato Anna Maria Cupolillo Staff Giuridico Avvocato Express